投資物件購入術

不動産投資物件の購入を考えた際に、どうしても外せないのは物件を購入する際の物件価格です。

というのも、購入する際の物件価格がこれからの利回りに大きく関わってくるものだからです。

なので、物件探し、下見、現地調査を行って、ついに購入したい物件を見つけだした場合、そのときの売値で購入するのは失敗と言えます。

不動産には定価というものがありません。

特に中古の場合には、売主と買主が相対して取引をしてお互いに妥協点を探していくものです。

売値というのは、あくまで売主がこの値段で売れたら嬉しいなという願望で提示しているものになります。

もちろんですが、売主はそこに利益を乗せてきます。

1円で高く売りたいというのが本音でしょう。しかし、それに合わせて売値どおりに購入する理由はありません。

売主が損をしたくないように、こちらも商売となるわけですから、収益性を上げるために1円でも安く購入しなければなりません。

例えば、売値1600万円で満室時に年間家賃収入が300万が見込める物件があるとします。

表面利回りは18.8％となります。これが100万円の値引きに成功することができれば、利回りは20％となります。

300万円の値引きであれば、23％。500万円の値引きであれば27％にまで跳ね上がります。

融資を受けて購入をするのであれば、利回りが高ければそれほだけイーグルギャップ（利回り－金利）に余裕が出てきます。

金利の高いローンでその金利分を吸収できるわけで、どれだけ値引き交渉ができるかが、あなたの不動産経営に大きく影響します。